Local commercial : comment estimer sa valeur ?
Vous souhaitez acheter, vendre ou louer un local commercial, et vous vous demandez comment déterminer sa valeur réelle ? Pour ce faire, l’emplacement sera le principal élément à prendre en compte. Voici nos conseils.
Comment définir la qualité d’un emplacement pour les murs commerciaux ?
Analyser l’emplacement est nécessaire pour l’estimation de la valeur locative d’un local commercial. Pour déterminer la qualité d’un emplacement, de multiples critères sont à prendre en compte : la visibilité du local, son accessibilité ou encore le type de quartier dans lequel il se trouve.
La visibilité des murs
Avant toute chose, un bon local commercial se doit d’être facilement visible par les passants. Dans l’idéal, il doit être situé directement sur la rue et pouvoir être aperçu à une certaine distance. C’est un critère qui s’applique à tous les murs commerciaux, y compris ceux qui se trouvent en périphérie d’une ville.
La largeur de la rue sur laquelle se trouve le local est un bon indicateur : les locaux situés dans les ruelles ont beaucoup de charme, mais ils présentent parfois un inconvénient en matière de visibilité.
L’accessibilité du local
L’accessibilité du local joue un rôle clé dans sa rentabilité. En effet, pour attirer le maximum de clients, les murs commerciaux doivent être les plus faciles d’accès possible. Plusieurs éléments permettent d’analyser ce critère :
- La présence de places de stationnement à proximité du local
- Un local situé sur une avenue piétonnière ou un passage pour piéton
- Des stations de bus ou de tramway à proximité de la boutique
- Un accès routier facile dans le cas d’un local situé en périphérie
- La possibilité pour les PMR de pouvoir se rendre à cet emplacement
L’ambiance du quartier
Quand on recherche des murs commerciaux, l’image du quartier joue un rôle déterminant. En effet, chaque quartier dispose de sa propre ambiance : plutôt touristique, aisée, populaire, cosmopolite, festive, jeune, étudiante, business, etc. La réputation des différents arrondissements parisiens en est l’exemple parfait.
L’ambiance du quartier peut également se refléter par des éléments plus concrets, comme l’architecture. Un secteur très moderne et composé de grandes tours attirera fortement les entreprises. Évidemment, les quartiers plus historiques constituent des lieux de sortie idéaux, qui plaisent naturellement aux touristes. Enfin, les quartiers composés d’immeubles des années 1970 sont plus résidentiels.
Les activités voisines
La qualité d’un emplacement s’observe aussi par les activités qui se trouvent à proximité du local. Il convient d’étudier l’environnement concurrentiel, et l’éventuelle présence de boutiques prestigieuses dans les environs. Les services de proximité sont également des critères à prendre en compte : la présence d'équipements publics, d'écoles, d'entreprises, etc.
Enfin, il est possible de mesurer la qualité de l’emplacement au nombre de passants qui le fréquentent. En effet, les locaux les mieux situés se trouvent sur les rues principales.
La rentabilité passée joue aussi un rôle dans la valeur des murs commerciaux
Enfin, la valeur des locaux commerciaux est également déterminée par l’historique de leur rentabilité. Ce dernier permet de se faire une idée solide sur la qualité de l’emplacement.
C’est également la raison pour laquelle le prix au m² d’un local commercial n’est pas un paramètre déterminant. Une petite différence de surface aura un faible impact sur la rentabilité des murs commerciaux : l’emplacement reste le critère déterminant.
